O STJ definiu, no Tema Repetitivo 1173, os limites da responsabilidade civil do corretor de imóveis (pessoa física ou jurídica) por danos causados ao consumidor quando há descumprimento contratual pela construtora ou incorporadora como atraso na entrega do imóvel, vícios de construção ou não conclusão da obra. A questão central foi determinar em que situações o corretor pode ser responsabilizado solidariamente por tais prejuízos.
Segundo o art. 722 do Código Civil, a corretagem é um contrato autônomo, pelo qual o corretor se compromete a aproximar as partes para a realização de um negócio, sem vínculo de subordinação. O art. 723 impõe ao corretor o dever de agir com diligência e prudência, fornecendo todas as informações relevantes ao cliente. Assim, em regra, a responsabilidade do corretor limita-se à intermediação e conclusão do negócio jurídico, não abrangendo o cumprimento das obrigações contratuais entre comprador e incorporador.
O STJ destacou, porém, que há situações excepcionais em que o corretor extrapola a mera função intermediadora e atua diretamente na incorporação ou construção, seja liderando o empreendimento, integrando o mesmo grupo econômico da incorporadora/construtora ou se beneficiando de confusão ou desvio patrimonial dessas empresas. Nessas hipóteses, o corretor passa a integrar a cadeia de fornecimento e pode ser responsabilizado solidariamente pelos prejuízos ao consumidor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
De outro lado, quando o corretor se limita à intermediação do negócio, sem participação nas atividades da incorporadora ou construtora, ele não responde por inadimplementos contratuais nem pela não entrega do imóvel. Nesses casos, o consumidor deve dirigir suas pretensões exclusivamente contra as empresas responsáveis pelo empreendimento, que permanecem obrigadas a devolver integralmente os valores pagos, inclusive eventuais quantias referentes à comissão de corretagem.
Dessa forma, o STJ consolidou a compreensão de que a responsabilidade do corretor é excepcional e restrita a casos de efetiva vinculação com a atividade empresarial da incorporação.
A tese firmada no Tema 1173/STJ foi a seguinte:
O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.
REsp 2.008.542-RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 8/10/2025. (Tema 1173).
