Um shopping center pode autorizar a instalação de uma loja concorrente mesmo quando já existe outro estabelecimento do mesmo ramo em suas dependências?
SIM.
Imagine que, em 2003, a cafeteria Grão Nobre tenha celebrado contrato de locação com um shopping center, assegurando preferência para explorar o comércio de cafés especiais pelo prazo de cinco anos. Entretanto, em 2019, a administração do empreendimento autorizou a instalação de outra cafeteria, situada exatamente em frente ao estabelecimento original.
Inconformada, a Grão Nobre ajuizou ação alegando violação à boa-fé objetiva e alteração indevida do tenant mix, expressão utilizada para designar a organização estratégica das lojas e dos serviços que integram um shopping center. Sustentou que a autorização para funcionamento de uma concorrente comprometeria o equilíbrio econômico do contrato.
O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar controvérsia semelhante, reconheceu que os contratos de locação em shopping centers possuem natureza empresarial, devendo prevalecer as condições livremente pactuadas, salvo quando colocarem o locatário em situação de desvantagem excessiva. Assim, uma cláusula de preferência expressamente limitada a cinco anos não assegura exclusividade por prazo indeterminado.
Portanto, o shopping center pode autorizar a instalação de estabelecimentos concorrentes após o término do período contratual de preferência. Segundo o STJ, a simples presença de lojas do mesmo ramo não configura prática predatória nem violação ao tenant mix, desde que sejam respeitadas as condições contratuais, não sendo possível presumir prejuízo ao lojista apenas em razão da concorrência.
STJ, 3ª Turma, REsp 2.101.659/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 21/05/2024 (Informativo 814).
