O STJ definiu, no Tema Repetitivo 1173<\/b>, os limites da responsabilidade civil do corretor de im\u00f3veis (pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica) por danos causados ao consumidor quando h\u00e1 descumprimento contratual pela construtora ou incorporadora como atraso na entrega do im\u00f3vel, v\u00edcios de constru\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o conclus\u00e3o da obra. A quest\u00e3o central foi determinar em que situa\u00e7\u00f5es o corretor pode ser responsabilizado solidariamente por tais preju\u00edzos.<\/p>\n
Segundo o art. 722 do C\u00f3digo Civil, a corretagem \u00e9 um contrato aut\u00f4nomo, pelo qual o corretor se compromete a aproximar as partes para a realiza\u00e7\u00e3o de um neg\u00f3cio, sem v\u00ednculo de subordina\u00e7\u00e3o. O art. 723 imp\u00f5e ao corretor o dever de agir com dilig\u00eancia e prud\u00eancia, fornecendo todas as informa\u00e7\u00f5es relevantes ao cliente. Assim, em regra, a responsabilidade do corretor limita-se \u00e0 intermedia\u00e7\u00e3o e conclus\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico, n\u00e3o abrangendo o cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es contratuais entre comprador e incorporador<\/b>.<\/p>\n
O STJ destacou, por\u00e9m, que h\u00e1 situa\u00e7\u00f5es excepcionais em que o corretor extrapola a mera fun\u00e7\u00e3o intermediadora e atua diretamente na incorpora\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o, seja liderando o empreendimento, integrando o mesmo grupo econ\u00f4mico da incorporadora\/construtora ou se beneficiando de confus\u00e3o ou desvio patrimonial dessas empresas<\/b>. Nessas hip\u00f3teses, o corretor passa a integrar a cadeia de fornecimento e pode ser responsabilizado solidariamente pelos preju\u00edzos ao consumidor, nos termos do art. 7\u00ba, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor.<\/p>\n
De outro lado, quando o corretor se limita \u00e0 intermedia\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, sem participa\u00e7\u00e3o nas atividades da incorporadora ou construtora, ele n\u00e3o responde por inadimplementos contratuais nem pela n\u00e3o entrega do im\u00f3vel. Nesses casos, o consumidor deve dirigir suas pretens\u00f5es exclusivamente contra as empresas respons\u00e1veis pelo empreendimento, que permanecem obrigadas a devolver integralmente os valores pagos, inclusive eventuais quantias referentes \u00e0 comiss\u00e3o de corretagem.<\/p>\n
Dessa forma, o STJ consolidou a compreens\u00e3o de que a responsabilidade do corretor \u00e9 excepcional e restrita a casos de efetiva vincula\u00e7\u00e3o com a atividade empresarial da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A tese firmada no Tema 1173\/STJ<\/b> foi a seguinte:<\/p>\n
O corretor de im\u00f3veis, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, n\u00e3o \u00e9, normalmente, respons\u00e1vel por danos causados ao consumidor, em raz\u00e3o do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obriga\u00e7\u00f5es relativas ao empreendimento imobili\u00e1rio, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorpora\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econ\u00f4mico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confus\u00e3o ou desvio patrimonial das respons\u00e1veis pela constru\u00e7\u00e3o em benef\u00edcio do corretor.<\/p>\n
REsp 2.008.542-RJ, Rel. Ministro Raul Ara\u00fajo, Segunda Se\u00e7\u00e3o, por unanimidade, julgado em 8\/10\/2025. (Tema 1173).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
O STJ definiu, no Tema Repetitivo 1173, os limites da responsabilidade civil do corretor de im\u00f3veis (pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica) por danos causados ao consumidor quando h\u00e1 descumprimento contratual pela construtora ou incorporadora como atraso na entrega do im\u00f3vel, v\u00edcios de constru\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o conclus\u00e3o da obra. A quest\u00e3o central foi determinar em que situa\u00e7\u00f5es […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2008,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[143],"tags":[292,572,571,26,573,187,25],"class_list":["post-2007","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-pilulas-juridicas","tag-codigo-civil","tag-contrato","tag-corretor-de-imoveis","tag-direito-civil","tag-direito-contratual","tag-imovel","tag-stj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2007","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2007"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2007\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2009,"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2007\/revisions\/2009"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/2008"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2007"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2007"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/gabaritojuridico.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2007"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}